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中国版REITs对地方财政经济发展的意义

发布日期:2020-09-21 15:36 信息来源:政策研究处

2020年4月24日,中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,开启了 REITs的中国版,这对我国经济发展将可能产生极其深远的影响,它不但将丰富我国资本市场的资产类别,还有利于盘活国内巨大的基础设施资产存量,给中央和地方政府在当前防疫情、稳经济的关键时期提供新的超长期融资渠道。REITs的出现可以把对地方政府压力最大的基础设施资产证券化,优化发展环境。我们对有关政策文件和专家观点进行梳理分析,供领导参阅

一)REITs国际版

1.何谓 REITs。REITS的全称是 Real Estate InvestmenTrusts,通常被翻译为“房地产投资信托基金”,但更准确的翻译应是“不动产投资信托基金”。它发源于美国,至今已有50多年的历史,目前,全球已有40多个国家和地区发行了REITs产品,目前国际主流是公开上市的权益型 REITs。

2.REITs的主要作用REITs的出现主要是为了便于中小投资者参与到体量较大的不动产项目投资中,从而分享这些项目的租金运营收入及资产增值收益。投资者购买公开上市的权益型REITs,类似于购买上市公司的股票。作为上市公司,REITs将通过发行股票融来的资金用来收购建成的房地产或基础设施项目,然后通过出租、管理、运营乃至翻新等业务获得租金、收费等收益,并将所得利润的90%以上以分红的形式返还给“股东”

中国版 REITs

中国版 REITs有以下主要看点:

1.中国版REITs的底层资产仅限于基础设施项目,包括仓储物流、收费公路等交通设施,水电气热等市政工程,城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目,不包括房地产项目。

2.中国版REITs以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的,采取封闭式运作,要求收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%。这使中国版 REITs保留了国际版 REITs的精髓

3.中国版REITs采用的不是公司制,而是采用股权型“公募基金+单一基础设施资产支持证券(ABS)”模式这种安排有利于突破现有法律框架的限制。

中国版 REITs对地方财政经济发展的意义

1.为地方财政开辟新财源,为疫情下推动经济增长探索新路径。

一是REITs将为地方政府开辟新财源。近些年我国基础设施建设规模很大,通过PPP推动的也主要是基础设施建设,积累了大量的成熟运营的基础设施项目,很多属于优质国有资产。2018年底,全国国有非金融企业和行政事业单位的总资产为244万亿元人民币,其中约30万亿元为基础设施资产,优质项目约3万亿元。如果将之证券化,让它能够在资本市场上流通,将是笔巨大的新财源。

二是REITs将为地方政府开辟投资基础设施的新路径。把原来已经建成的基建资产通过证券化的方式卖给投资机构,从而让地方政府能拿回资金,去投资新的基建项目。

三是从国外的经验来看,REITs在带来债务化解与经济活跃的同时,还可以产生新的税源。

2.在一定程度上有利于化解地方政府债务风险。

一是 REITs作为基础设施建设项目的“接盘侠”,形成个“接盘侠”市场,这样可以使基础设施项目的变现能力加强。长期以来,我国地方基础设施建设以间接融资为主,造成地方政府和企业债务过大,特别是近年来地方债越积越重。这些基础设施项目在建成之后,又不能够出售变现,只能由原来的投资方即地方政府或平台公司长期持有,只能靠长期运营慢慢收回资金,期间持有者很长时间要背负债务。

二是 REITs创新了用市场化手段化解地方债务风险的方式。推行REITs就是要打破过去以债务型融资为主的旧有局面,进一步打破刚性兑付,扩大直接融资,把建成的基础设施项目包收费公路、桥梁、地下管网等项目卖给社会基金持有,从而实现建设资金的良性循环,这创新了用市场化手段化解地方债务的方式。

3.需要财政联合相关部门加强监管

一是REITs作为我国资本市场新的投资和交易产品,存在定的金融风险REITs是权益型投资工具,既受宏观经济与金融市场形势的影响,也存在底层资产质量恶化和运营亏损等风险,二级市场价格波动剧烈,属于风险资产。这就需要财政联合相关部门切实完善监管规则

二是要加强收费监管。在中长期内,基础设施收费标准必须能够随通贷膨胀而调整,否则就有可能长期陷入亏损之中,损害REITs投资者的利益。这就需要加强收费监管,有必要在项目打包上市之时从法律层面明确该项目未来收费调整的权利和条件。这些工作都需要财政部门参与其中。